社科院:預計今年房價保持平穩回落 一二線城市或探底

  中國社科院副研究員王業強今日表示,總體來看2018年將成為本輪房地産市場的低點,房地産市場整體將呈現下行運行的趨勢。 受銷售回落的影響,預計2018年房地産市場價格全年將保持平穩的回落。

一線熱點和二線城市有可能會率先探底,三四線城市仍保持一定的熱度,預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。 資料圖:房地産開發項目。   中國社會科學院于5月14日上午舉行2018年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發布會。 該書執行主編王業強副研究員介紹了有關情況。   王業強對2018年租售房地産市場做出展望。

他表示,從不同的市場來看,2018年地價的變化將以溫和上漲為基調,同時房地産市場價格機制加快建立,而一線風險防控任務依然艱巨,三四線城市變化必須加以關注。

同時三四線主要是表現為結構性矛盾,應該以穩定為主,同時密切關注市場的動態,嚴格防控少數城市可能出現的投資需求擾動市場的價格信號。

  建立與新興産業、新業態相適應的供給制度和供給方式,有助于工業用地市場的平穩運行,工業用地的市場需求和地價將受到新興産業發展的影響,多地在積極探索新興工業用地供給制度和方式,將有助于工業用地市場的平穩運行。

  (二)從個人住房信貸市場來看,預計是2018年房地産市場調控政策將維持平穩,出現過熱勢頭的城市政策將收緊,總體來看房地産市場經過過去幾年的大幅上漲,將進入調整期,個人住房貸款業務增長也將隨之放緩,同時市場化成本上升的推動下,貸款利率將繼續上行。 從調控政策來看,應該是維持總體穩定的趨勢。

  從短期來看,為達到穩定市場的預期效果,相關的短期限制的政策不會放松和退出,從長期來看需要進一步改進土地供給、租售並舉、房地産調控等政策,逐步取代限購限貸等短期的調控政策。 從個人貸款的增速來看,增速將繼續放緩,由于需求層面銷售面積的持續下滑,疊加限貸政策的收緊,個人住房貸款總體需求將有所萎縮,從供給來看,個人住房貸款的增量和結構都將受到統一的監管,法人信貸需求將有一個明顯回升的過程,房貸資金供給將進一步受到影響。   同時,個人住房信貸利率仍有進一步上調的空間,從國外一些經濟體都在收緊撥備政策包括美國的加息和縮表的業務,對我們國家貨幣政策也有一定的影響,同時企業部門信貸需求將回升,信貸規模緊張的局面將維持,有可能推動了個人住房貸款繼續上行。   (三)投融資方面主要受的影響,一個是房地産市場的重大變革,比如説土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣這樣的機制。

二是房地産市場的限購限貸、限售限價以及限商成為各個大中城市主流的調控方式。

三是共有産權和租賃房屋的大量供給。 從房地産投資的趨勢來看,投資是保持溫和下行,投資結構有可能進一步調整,預計2018年房地産投資將進入下行的通道,從溫和下滑的態勢,未來有可能加速下降,投資結構面臨重大調整,在融資業務當中穩中偏緊、風險防范成為首要的任務。   (四)從住宅市場來看,一個是住宅銷售面積進一步減少。 由于2018年全國棚戶區改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對住房銷售尤其是對三四線城市銷售影響非常大,這種正向的拉動作用將逐步減退。 二是住房開發投資增速下降,預計2018年開發投資的增速也是將下降。 由于考慮近兩年新開工面積持續增加和地價較快上漲,預計全年開發投資的增速仍將維持在5%左右。

住宅價格是穩中有降,從房地産景氣循環周期來看,房地産市場一係列的指標都顯示市場進入景氣下行的一個階段,市場有下行調整的一個內在動力,預計2018年住宅市場也將呈現周期性下行調整的特徵,住宅價格出現穩中有降的可能性較大。   (五)總體的判斷,我們對2018年中國房地産的總體判斷,總體來看2018年將成為本輪房地産市場的低點,房地産市場整體將呈現下行運行的趨勢。

在供給側一線和熱點的二線城市,為了緩解庫存的危機,土地供應量有望進一步增加,但是限價政策難以放松,熱點城市的供應量將持續偏緊,在需求側房地産調控的政策基地不會發生改變,加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升,因此成交規模也會受到一定的限制,商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的雙重影響將出現回調。 銷售的萎縮和融資渠道受阻,將給房企造成資金上的壓力,並在一定程度上影響了房企的開工意願,新開工增速仍將持續低位運行。

  王業強説,由于2018年樓市調控政策不放松,需求策各個層面不利因素依然存在,加上企業融資受阻,居民去杠桿開發貸款收緊,都會對2018年開發投資增速産生負面影響,預計2018年開發投資額仍會保持低位運行的態勢,上半年有可能有一個小幅回升的可能,下半年我們覺得全年應該是繼續保正當下跌的趨勢,全年難以有強力的表現,受銷售回落的影響,預計2018年房地産市場價格全年將保持平穩的回落。   從不同城市來看,由于房地産調控政策不放松,一線熱點和二線城市有可能會率先探底。 三四線城市調整明顯滯後于一線城市,由于目前政策相對寬松,需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持,三四線城市仍保持一定的熱度。   隨著去庫存刺激政策的逐漸退出,變為緊縮的調控,預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

  王業強説,我們對2018年房地産市場,應該有以下四個方面的趨勢,一是2018年供求關係有可能發生根本性逆轉,除了住房直接的需求,同時由于房住不炒的中央調控政策,會對市場預期産生較大的影響,同時開發投資的韌性將明顯上升,因為房企開工銷售就意味著虧本,所以房企可能會故意拉長開發的周期。

同時資金層面將影響開發商拿地的意願,住宅價格指數全年維持跌勢。

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